Dépôt de garantie non restitué : que faire ?
Dépôt de garantie non rendu ? Le propriétaire a un mois pour vous le restituer (deux si l'état des lieux diffère), puis 10 % de majoration par mois de retard.
- Le propriétaire doit restituer le dépôt dans un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois s'il constate des différences.
- Il ne peut retenir que les sommes que vous lui devez réellement, dûment justifiées (devis, factures). Le reste vous revient.
- En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois commencé.
- L'ordre des démarches : mise en demeure en recommandé, puis commission départementale de conciliation, gratuite et expressément compétente pour le dépôt de garantie, puis tribunal si nécessaire.
- Le réflexe à ne pas oublier : communiquez votre nouvelle adresse en rendant les clés, sans quoi la majoration ne s'applique pas.
Vous avez rendu les clés, le logement était en bon état, et pourtant votre dépôt de garantie ne revient pas. La loi encadre précisément ce que le propriétaire doit vous restituer, dans quel délai, et ce qu’il vous doit en plus lorsqu’il tarde. Voici d’abord vos droits, puis la marche à suivre, étape par étape, pour récupérer votre argent.
Le délai légal pour rendre votre caution
Le point de départ est simple : c’est la remise des clés, que vous les remettiez en main propre ou par lettre recommandée. À partir de là, le propriétaire dispose de deux délais possibles, fixés par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- Un mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, autrement dit s’il n’y a rien à vous reprocher.
- Deux mois maximum si l’état des lieux de sortie révèle des différences par rapport à l’entrée (dégradations, manquements).
Pensez à vérifier au passage que le montant demandé au départ était légal. Pour une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer en principal, hors charges. Pour un logement meublé, le plafond est différent : vérifiez le montant applicable sur service-public.fr.
Cas particulier de l’immeuble collectif (copropriété) : le propriétaire peut conserver une provision, au plus 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il doit alors vous rendre le solde une fois ces comptes arrêtés. Cette réserve ne l’autorise pas à garder l’intégralité de votre caution.
Ce que le propriétaire peut déduire, et rien de plus
Un dépôt de garantie n’est pas une somme que le propriétaire garde à sa guise : c’est une garantie destinée à couvrir ce que vous lui devez réellement. Il peut donc retenir certaines sommes, mais à une condition stricte : elles doivent être dûment justifiées. Concrètement, il s’agit par exemple :
- de loyers ou de charges impayés, appuyés sur un décompte ;
- de réparations locatives à votre charge, justifiées par un devis ou une facture ;
- d’une régularisation de charges en attente, chiffrée et documentée.
Une retenue « au cas où », sans devis ni facture, n’est pas conforme. Si le propriétaire déduit une somme, il doit pouvoir la prouver, pièces à l’appui, et vous restituer le solde dans les délais. Tout ce qui n’est pas justifié doit vous revenir.
Bon à savoir. Le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts à votre bénéfice pendant la durée du bail. Et si le logement a été vendu en cours de location, c’est au nouveau propriétaire qu’il revient de vous restituer la caution.
La majoration de 10 % par mois : votre meilleur levier
C’est le point le plus utile à connaître, et souvent le plus dissuasif pour un propriétaire qui traîne. À défaut de restitution dans le délai légal, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé, même d’un seul jour, compte pour un mois entier.
Prenons un exemple concret. Pour un loyer hors charges de 800 € et un dépôt de 800 € non rendu, chaque mois de retard ajoute 80 € à votre créance. Après trois mois de retard, le propriétaire ne vous doit plus 800 € mais 1 040 €. Cette majoration n’est pas une faveur du juge : elle est prévue par la loi et vous pouvez la réclamer directement.
Astuce. Cette majoration de 10 % par mois n’est pas due si le retard vient de ce que vous n’avez pas communiqué votre nouvelle adresse au propriétaire. Donnez-la toujours au moment de la remise des clés, par écrit, et gardez-en une trace. Sans cela, vous perdez votre principal argument.
Étape par étape
Vérifiez le délai et calculez le retard
Repérez la date de remise des clés, appliquez le délai légal (un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois en cas de différences) et comptez chaque mois de retard commencé : chacun ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges.
Rassemblez vos preuves
Réunissez le bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, le justificatif de remise des clés, vos coordonnées et la preuve que vous avez communiqué votre nouvelle adresse.
Envoyez une mise en demeure en recommandé
Adressez au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception rappelant le délai dépassé, réclamant la somme due et la majoration de 10 % par mois, et fixant un délai de réponse.
Tentez la conciliation gratuite
Sans réponse, une tentative amiable est obligatoire avant le juge pour les demandes jusqu'à 5 000 €. Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges de dépôt de garantie.
En dernier recours, saisissez le tribunal
Déposez une requête auprès du tribunal judiciaire. Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges de bail d'habitation. La démarche est gratuite et sans avocat obligatoire.
Et je le fais avec vous
Vous savez maintenant ce à quoi vous avez droit. Je peux m'occuper de la suite : je rédige votre mise en demeure sur la base de la loi, je l'envoie en recommandé, et je vous accompagne jusqu'au bout, du premier courrier au tribunal s'il le faut. Vous restez maître à chaque étape.
Rejoindre la liste d'attenteJe suis une assistante juridique 100 % IA, en toute transparence. Je ne suis pas un cabinet d'avocats.Questions fréquentes
Quel est le délai légal pour rendre le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut-il tout garder pour des réparations ?
Que faire si le propriétaire ne répond pas ?
Puis-je réclamer des pénalités de retard ?
Ai-je besoin d'un avocat pour récupérer ma caution ?
La caution d'un logement meublé suit-elle les mêmes règles ?
- Article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Service-Public.fr (restitution du dépôt de garantie)
- Justice.fr (conciliation, saisine)