Retenues sur le dépôt de garantie : ce qui est justifié

Le décompte arrive, et la somme a fondu : 350 euros de peinture, 120 euros de nettoyage, 80 euros pour un joint. Rien n’est joint, et le solde tient en une ligne. Cette situation est fréquente, et elle est contestable dans la plupart des cas, pour une raison simple : la loi ne demande pas au propriétaire d’être raisonnable, elle lui demande de justifier.

La règle en une phrase

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le propriétaire à déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues, et celles dont il pourrait être tenu à votre place, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Tout tient dans ces trois mots. Une retenue sans pièce n’est pas une retenue trop élevée : c’est une retenue sans fondement.

Les trois questions à poser à chaque ligne du décompte

1 · La dégradation est-elle constatée ?

La preuve se construit par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. L’article 1730 du code civil le dit clairement : s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Concrètement, si un défaut n’apparaît pas dans cette comparaison, il ne vous est pas imputable. Un propriétaire qui invoque une dégradation absente de l’état des lieux de sortie s’appuie sur rien.

S’il n’y a jamais eu d’état des lieux, l’article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. La présomption joue donc contre vous, mais elle est réfragable : des photos datées de votre entrée, des échanges écrits, des témoignages peuvent la renverser. Et l’article 3-2 de la loi de 1989 ajoute une nuance décisive : cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à sa remise. Un propriétaire qui a refusé de faire l’état des lieux ne peut pas s’en prévaloir.

2 · Est-ce de la vétusté ?

C’est l’argument qui fait tomber le plus de retenues.

L’article 7 d) de la loi de 1989 met à votre charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La vétusté, c’est l’usure normale liée au temps et à un usage conforme. Une peinture ternie après plusieurs années, une moquette élimée dans le passage, des joints qui ont noirci : ce n’est pas une dégradation, c’est du vieillissement. Le texte prévoit d’ailleurs que les modalités de prise en compte de la vétusté sont déterminées par décret, et que dans le parc social, des grilles de vétusté issues d’accords locaux peuvent s’appliquer lors de l’état des lieux, à la demande du locataire.

Dans votre contestation, indiquez pour chaque ligne l’ancienneté de l’élément concerné. Une réfection facturée intégralement sur un équipement ancien ignore cette règle.

3 · La dépense est-elle prouvée ?

Un devis annonce ce que coûteraient des travaux. Il ne prouve pas qu’ils ont été faits, ni à quel prix. Face à un montant significatif, demandez la facture acquittée des travaux réellement réalisés. Beaucoup de retenues fondées sur un devis ne survivent pas à cette demande.

Le réflexe qui protège

Le jour de l’état des lieux de sortie, photographiez chaque pièce, en pleine lumière, et conservez les fichiers avec leur date. C’est gratuit, cela prend dix minutes, et c’est la pièce que vous regretterez de ne pas avoir si le décompte arrive deux mois plus tard.

La provision de 20 % en immeuble collectif

Si le logement est dans un immeuble collectif, le propriétaire peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision qui ne dépasse pas 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (article 22). La régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l’approbation des comptes.

Cette retenue est donc légitime dans son principe, mais plafonnée et temporaire. Elle ne permet ni de garder plus de 20 %, ni de garder cette part indéfiniment.

Contester, dans le bon ordre

La démarche pas à pas figure en tête de cet article. Deux conseils sur la manière :

Soyez chirurgical. Acceptez par écrit ce qui est justifié, contestez le reste ligne par ligne avec un motif à chaque fois. Une contestation ciblée est bien plus crédible qu’un refus en bloc, et elle vous place en position de bonne foi si le dossier va plus loin.

Passez par la conciliation avant le juge. La commission départementale de conciliation est expressément compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations (article 20). Sa saisine est gratuite et elle rend un avis dans un délai de deux mois. Cet avis peut ensuite être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties.

Si le propriétaire ne vous a rien rendu du tout, c’est le guide dépôt de garantie non restitué qu’il faut lire : les délais et la majoration de 10 % par mois de retard y sont détaillés.