Réparations locatives : qui paie quoi, vous ou le propriétaire

Le volet roulant est bloqué, la chaudière lâche en janvier, une trace d’humidité s’étend dans la chambre. Vous signalez, et la réponse tombe : « c’est à votre charge ». Parfois c’est vrai. Souvent, non. La loi trace une ligne assez nette, et elle prévoit surtout une exception qui règle la majorité des désaccords.

La ligne de partage

Ce qui incombe au propriétaire. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à :

• vous délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement ;
• vous assurer la jouissance paisible du logement et vous garantir des vices ou défauts qui y feraient obstacle ;
• entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal.

Ce même article lui impose de remettre un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, exempt d’infestation d’espèces nuisibles et parasites, et répondant à un niveau minimal de performance énergétique.

Ce qui incombe au locataire. L’article 7 d) met à votre charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

L’exception qui renverse la charge

C’est la phrase la plus utile de tout l’article 7, et la plus ignorée. Les réparations locatives sont à votre charge, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Autrement dit, cinq situations vous en dispensent :

• la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage conforme ;
• la malfaçon, un travail mal exécuté à l’origine ;
• le vice de construction, un défaut du bâti ;
• le cas fortuit et la force majeure, l’événement extérieur et imprévisible.

Le texte prévoit d’ailleurs que les modalités de prise en compte de la vétusté sont fixées par décret, et que dans le parc social, des grilles de vétusté issues d’accords locaux peuvent s’appliquer lors de l’état des lieux, à la demande du locataire.

En pratique, la question à se poser n’est donc pas seulement « cet élément figure-t-il dans la liste des réparations locatives ? », mais aussi « pourquoi est-il cassé ? ». Un mécanisme qui cède après dix ans d’usage n’est pas une négligence du locataire.

La formule à écrire

« Cette réparation n’est pas à ma charge : elle résulte de la vétusté de l’équipement, installé en [année], et l’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément ce cas. » Une phrase qui nomme le texte et la cause vaut mieux qu’un long courrier.

Les cas qui reviennent le plus

La chaudière. L’entretien annuel relève du locataire. Le remplacement de l’appareil, lui, n’est pas une réparation locative : il relève de l’obligation d’entretien du propriétaire (article 6 c).

La robinetterie et les joints. Le remplacement d’un joint est typiquement une menue réparation. La réfection d’une canalisation qui fuit dans le mur relève du propriétaire.

Les volets et fenêtres. Le graissage, le remplacement de cordons ou de petites pièces sont à votre charge. Un mécanisme entier hors d’usage par vétusté ne l’est pas.

L’humidité. Si elle vient d’un défaut du bâti, d’une infiltration ou d’une ventilation insuffisante, on est sur le terrain de la décence et de l’obligation d’entretien : c’est au propriétaire d’agir.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Cesser de payer le loyer. C’est le réflexe le plus tentant et le plus coûteux. Arrêter de payer de votre propre initiative vous met en tort et peut se retourner contre vous, y compris quand vous aviez raison sur le fond. Seuls la conciliation ou le juge peuvent décider d’une mesure sur le loyer.

Faire les travaux et déduire. Le bail peut prévoir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécute avec imputation sur le loyer, dans les conditions posées par l’article 6 a. Sans cette clause, la déduction unilatérale est une retenue de loyer, avec les mêmes risques.

Si le propriétaire refuse

La marche à suivre figure en tête de cet article. Un point mérite d’être souligné : la commission départementale de conciliation est compétente à la fois pour les litiges relatifs aux réparations et pour ceux relatifs aux caractéristiques du logement décent (article 20). Sa saisine est gratuite, elle rend un avis dans un délai de deux mois, et cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties.

Enfin, gardez en tête le délai : toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits vous permettant d’agir (article 7-1). Un désordre signalé il y a longtemps et jamais traité ne reste pas actionnable indéfiniment.