Caution non rendue : le bon mot, et comment la récupérer

Vous avez rendu les clés, et votre « caution » n’est pas revenue. Premier réflexe utile, avant même d’écrire au propriétaire : employer le mot que la loi emploie. Ce n’est pas un détail de vocabulaire, c’est ce qui fait qu’on vous répond sur le fond plutôt qu’à côté.

Le mot qui trompe tout le monde

Dans le langage courant, « la caution » désigne la somme versée en entrant dans le logement. En droit, c’est l’inverse : la caution est une personne, celle qui s’engage à payer à votre place si vous ne payez pas. Vos parents, un proche, un organisme.

La somme, elle, s’appelle le dépôt de garantie. C’est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui l’encadre, et c’est ce texte qu’il faut citer.

Concrètement, dans un courrier : « je vous demande la restitution du dépôt de garantie versé le [date] » plutôt que « je réclame ma caution ». Le second peut se lire comme une demande adressée à votre garant, ce qui n’a aucun sens.

Ce que le mot juste change

Un propriétaire de bonne foi comprendra les deux. Mais face à une agence ou à un bailleur qui traîne, un courrier qui nomme le texte applicable et emploie ses termes obtient une réponse différente d’une réclamation vague.

Combien pouvait-il vous demander à l’entrée

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges (article 22). Un dépôt supérieur à ce plafond était donc irrégulier dès la signature.

Deux précisions du même texte, souvent utiles :

• le montant du dépôt ne porte pas intérêt à votre bénéfice ;
• il ne peut faire l’objet d’aucune révision pendant toute la durée du bail, même renouvelé. Un propriétaire qui vous réclame un complément parce que le loyer a augmenté sort du cadre.

Ce qu’il a le droit de garder, et à quelle condition

C’est le point décisif, et il tient en un mot : justification.

L’article 22 autorise le propriétaire à déduire du dépôt les sommes restant dues, et celles dont il pourrait être tenu à votre place, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Autrement dit, une retenue n’existe que si elle s’appuie sur une pièce : un décompte de loyer impayé, une facture, un devis, un état des lieux qui constate une dégradation.

Un courrier qui annonce « nous conservons 400 euros pour remise en état » sans rien joindre ne remplit pas cette condition. Vous êtes en droit de réclamer les justificatifs, et leur absence est le premier argument de votre contestation.

Le cas particulier de l’immeuble collectif. Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Cette retenue partielle est donc légale, mais elle est plafonnée et temporaire : elle ne justifie jamais de tout garder.

Et si c’est bien votre garant qu’on appelle caution

Autre situation, autre régime. Si le propriétaire se retourne vers la personne qui s’est portée caution, c’est qu’il vous estime débiteur de quelque chose. Deux réflexes :

• le dépôt de garantie reste le vôtre : celui qui s’est porté caution n’a aucun droit sur sa restitution, il n’a qu’un engagement de paiement ;
• la dette réclamée doit exister et être justifiée, exactement comme une retenue. Le garant peut demander les mêmes pièces que vous.

Ce qu’il faut faire maintenant

La marche à suivre pour obtenir la restitution, avec les délais légaux, la majoration de 10 % par mois de retard et le modèle de courrier, est détaillée dans le guide dépôt de garantie non restitué. Si le propriétaire vous rend une partie seulement et retient le reste, allez voir retenues sur le dépôt de garantie, qui traite des justificatifs exigibles et de la vétusté.

Dans les deux cas, la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie (article 20 de la loi du 6 juillet 1989), gratuitement, avant d’aller devant le juge.