Augmentation de loyer : est-elle permise, comment contester

Une lettre annonce que le loyer passe de 720 à 790 euros le mois prochain. Avant de payer ou de s’indigner, une seule question compte : de quelle augmentation parle-t-on ? La loi en connaît deux, aux conditions très différentes, et une hausse valable dans un cas est illégale dans l’autre.

Deux mécanismes, à ne pas confondre

La révision en cours de bail. Une hausse annuelle, automatique dans son principe, plafonnée par un indice. Elle suppose une clause dans le contrat.

La réévaluation au renouvellement. Une hausse exceptionnelle, au moment où le bail arrive à son terme, réservée au cas où le loyer est manifestement sous-évalué. Elle suppose une procédure formelle.

Tout le reste, une augmentation décidée en cours de bail sans clause, ou parce que des travaux ont été faits sans le cadre prévu, ou parce que « les prix ont monté dans le quartier », ne relève d’aucun des deux et n’a pas de fondement.

1 · La révision annuelle en cours de bail

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose quatre conditions.

Il faut une clause. La révision n’intervient que lorsque le contrat la prévoit. Sans clause de révision, pas d’augmentation annuelle. C’est la première chose à vérifier dans votre bail.

Une fois par an. La révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Plafonnée par l’indice. La variation ne peut pas excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’Insee, qui correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, c’est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui sert de base.

Et surtout, elle se périme. C’est le point le plus utile de tout l’article : à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Et s’il la demande dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande.

Ce que cela veut dire concrètement

Un propriétaire qui n’a rien réclamé pendant trois ans ne peut pas vous adresser un rappel couvrant ces trois années. Il peut réviser pour l’avenir, à compter de sa demande, dans la limite de l’indice. Le rattrapage rétroactif n’existe pas ici.

L’exception énergétique. La révision, comme la majoration de loyer consécutive à des travaux d’amélioration prévue au II du même article, ne peut pas être appliquée dans les logements de classe F ou G au sens du code de la construction et de l’habitation.

2 · La réévaluation au renouvellement

L’article 17-2 est nettement plus exigeant, parce qu’il autorise une hausse qui sort du plafond de l’indice.

La condition de fond. Lors du renouvellement, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Ce n’est pas une appréciation libre : elle se démontre.

La procédure. Le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme du contrat, dans les formes prévues à l’article 15, en le fixant par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Ces références doivent être représentatives et situées dans le même groupe d’immeubles ou dans un ensemble comparable de la même zone géographique. Leur nombre minimal est de trois, porté à six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, dont la liste est fixée par décret.

Deux garde-fous majeurs. La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions du I de l’article 17-2, et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références. Et le bailleur qui utilise cette procédure ne peut pas vous donner congé pour la même échéance du contrat.

Ce qui se passe si vous n’êtes pas d’accord. En cas de désaccord, ou à défaut de réponse de votre part quatre mois avant le terme, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. Et à défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisé.

L’étalement. La hausse convenue ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat, et par sixième annuel lorsqu’elle dépasse 10 % dans le cas visé par le texte. Une augmentation acceptée ne tombe donc pas d’un seul coup.

L’exception énergétique, ici aussi. Le loyer ne peut pas être réévalué au renouvellement dans les logements de classe F ou G.

Ce qu’il faut vérifier, dans l’ordre

La démarche complète est en tête de cet article. Les quatre vérifications qui font tomber le plus d’augmentations :

1. Y a-t-il une clause de révision ? Sans elle, la hausse annuelle est sans fondement.
2. Le calcul respecte-t-il l’indice ? Comparez le trimestre de référence et le pourcentage appliqué.
3. La demande arrive-t-elle dans l’année ? Au-delà, la renonciation joue pour l’année écoulée.
4. Quel est le classement énergétique ? F ou G bloque les deux mécanismes.

Pour une réévaluation au renouvellement, ajoutez : la proposition est-elle arrivée six mois avant le terme, comporte-t-elle les références exigées, et reproduit-elle le texte à peine de nullité ?

Contester

Écrivez au propriétaire en indiquant le motif précis, pas un désaccord général : « le bail ne comporte pas de clause de révision », « la hausse excède la variation de l’indice », « votre demande intervient plus d’un an après la date de prise d’effet », « le logement est classé G ».

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la loi (article 20). Sa saisine est gratuite, elle rend un avis dans un délai de deux mois, et cet avis peut être transmis au juge. Dans le cas particulier du renouvellement, sa saisine n’est d’ailleurs pas facultative : le texte la prévoit expressément avant le juge.

Enfin, si votre logement se situe dans une zone où l’encadrement des loyers s’applique, un plafond supplémentaire peut jouer, indépendamment de ce qui précède.